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Rifacimento Tetto Condominiale Torino

RIFACIMENTO TETTO CONDOMINIALE TORINO

Il rifacimento del tetto condominiale viene definito come l'insieme delle opere destinate a preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici. Il solaio ed il sottotetto non adempiono alla copertura e non sono da considerare parti comuni. L'articolo 1117 del codice civile annovera il rifacimento tetto condominiale tra le parti comuni dell'edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini. L'articolo 1123, invece, per le spese tra condomini, stabilisce che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione". Ancora: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

Si deduce quindi che le spese del rifacimento del tetto condominiale devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però il tetto copre solo una parte dell'edificio, allora il rifacimento del tetto condominiale deve essere pagato solo dai condomini proprietari di quella parte del condominio. Stesso discorso se il tetto copre in misura differente diverse abitazioni.

L'espressione poi "in misura diversa" contenuta al secondo comma dell'articolo 1123 stabilisce che il rifacimento del tetto condominiale possa dare beneficio più ad alcuni che ad altri. Ecco allora il criterio di ripartizione fondato sull'utilità che il bene apporta a favore dei singoli condomini. Se un condomino non trae alcun beneficio dal rifacimento del tetto del condominio, allora non deve pagare.

Il sistema di ripartizione delle spese, come previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 c.c., può essere derogato con una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con l'unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio.

Per alcuni il rifacimento del tetto condominiale non costituisce di regola "innovazione" ma è da considerarsi manutenzione e non sono applicabili gli articoli 1121 e 1122 del codice civile. Non c'è innovazione se non si altera, almeno in parte, la cosa comune e si eccede il limite della conservazione.

Rifacimento Tetto Condominiale Via Mitteone, Torino
Rimozione eternit-amianto e copertura in lamiera grecata precoibentata color rosso

Dunque possiamo dire in generale per il rifacimento del tetto condominiale:

  • è attratto nella disciplina condominiale, dunque può definirsi parte comune, non solo quanto individuato dall'articolo 1117 del Codice Civile;
  • l'uso comune si delinea prolungando la linea dei muri perimetrali, anche virtuale (comprese le cantine sotto la superficie del terreno... è quindi da considerarsi tetto "condominiale" l'insieme di tutte le opere con compito di protezione dagli agenti atmosferici corrispondente al suolo;
  • se il tetto oggetto del rifacimento condominio copre solo una parte dell'immobile, le spese saranno ripartire in base al secondo e terzo comma dell'articolo 1123;
  • se il rifacimento tetto condominio è di proprietà esclusiva si applicherà il generale principio di cui all'articolo 1126 del Codice Civile;
  • per l'uso di criteri diversi di ripartizione delle spese occorre un accordo unanime tra i condomini od una diversa pattuizione.

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